Zgodnie z postanowieniami ustawy, umowa deweloperska jest umową zawartą między nabywcą nieruchomości a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności praw lub zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości 1. Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna, ale gorzej zabezpiecza strony. 2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje możliwość zablokowania sprzedaży nieruchomości innej osobie (wpisem w księdze wieczystej) i zmuszenia drugiej strony w sądzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. 3. Umowa deweloperska jest dokumentem prawnym, sporządzonym przez urzędnika państwowego. Daje to gwarancję, że transakcja jest legalna i zgodna z prawem. Ponadto obowiązująca od lipca 2022 roku tzw. nowa ustawa deweloperska wprowadza liczne regulacje mające na celu ochronę obu stron umowy deweloperskiej. Na szczęście odbiór może zostać przeprowadzony przez inną, dowolną osobę. Osoba ta jednak musi posiadać odpowiednie pełnomocnictwo. Powinny znaleźć się w nim informacje, takie jak: dane kupującego, dane pełnomocnika, informacja o udzieleniu pełnomocnictwa do odbioru mieszkania, data i podpis nabywcy. Umowa deweloperska. Umowę deweloperską (w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) zawiera deweloper z osobą, która podejmuje decyzję o zakupie lokalu mieszkalnego w budynku budowanym lub przewidzianym do wybudowania w przyszłości. Zgodnie z ustawowymi wymogami umowa deweloperska musi być Istnieje kilka systemów płatności przy kupnie mieszkania. Można wybrać system płatności 10/90, co oznacza, że 90% środków zostanie przelanych deweloperowi dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości. Przy zawieraniu umowy deweloperskiej wpłaca się tylko 10% całkowitej wartości nieruchomości. Pozostałą należność uiszcza jeżeli nabywca nie pojawi się u notariusza, podczas gdy miała zostać podpisana umowa przeniesienia własności; Oczywiście deweloper nie może od razu odstąpić od umowy. Zawsze wyznaczany zostaje kolejny termin na wykonanie danej czynności i dopiero później istnieje możliwość odstąpienia od mowy. Są dwie główne różnice między opisywanymi dokumentami. Po pierwsze, dotyczą innych przedmiotów: umowa przedwstępna opisuje obiekt, który istnieje, natomiast deweloperska – obiekt, który dopiero ma powstać. W związku z powyższym, drugą różnicą jest data przeniesienia tytułu własności. Budowa lokalu trwa zazwyczaj kilka lat Umowa deweloperska – u notariusza czy nie? Kto ponosi koszty? Umowa deweloperska zawsze musi być zawarta przed notariuszem i mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna to nie to samo, gdyż pierwszą zawiera się, gdy inwestycja jest w toku lub, prace budowlane mają dopiero się zacząć. Natomiast drugą podpisuje się, gdy nieruchomość jest już gotowa do użytku. Ważne jest również to, że umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. 3YRsnc. Kupujesz dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego? Przygotuj się na dodatkowe z nich będzie taksa notarialna. To nic innego koszty ponoszone u notariusza za wykonanie konkretnych czynności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości. Zastanawiasz się, na kim spoczywa odpowiedzialność za ich uregulowanie – czy na przyszłym właścicielu nieruchomości czy może na deweloperze? Za moment rozwiejemy Twoje opłaca notariusza przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?Co do zasady, koszty notarialne związane z nabyciem nieruchomości reguluje kupujący – czyli osoba, która zostaje jej właścicielem. Dotyczy to jednak wyłącznie działań na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego sprawa ma się nieco inaczej. Wysokość oraz ewentualny podział kosztów będą zależały od tego, jakiego typu umowa zostanie sporządzona w obecności urzędnika opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomościTo, ile wyniesie taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu transakcji. Aby lepiej rozeznać się w poszczególnych opłatach, poniżej przedstawiamy maksymalne stawki taksy przedmiotuPodstawa taksy notarialnejDodatkowy % od nadwyżkido zł100 zł–od zł do zł100 zł3%od zł do zł310 zł2%od zł do zł710 zł1%od zł do zł1010 zł0,4%od zł do zł4770 zł0,2%od zł6770 zł0,25%Przykład:Cena transakcyjna mieszkania: zł Podstawa taksy notarialnej: 1010 zł + dodatkowy procent od nadwyżki: 1200 zł Maksymalna taksa notarialna wynosi: 2210 złUmowa deweloperska – podział opłat u notariuszaZ podziałem kosztów mamy do czynienia podczas podpisywania umowy deweloperskiej (przedwstępnej), która musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zasadę tę warunkuje art. 26. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.„Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.”Zgodnie z jej zapisem, opłaty te powinny obciążyć obie strony w równych częściach. Zabezpiecza to interesy kupującego i dewelopera, a jednocześnie zobowiązuje do zachowania warunków określonych w umowie (np. wybudowania nieruchomości).Umowa przyrzeczona – kto płaci za notariusza?W przypadku umowy o przeniesienie własności do nieruchomości (umowa przyrzeczona) koszty ponosi już wyłącznie nabywca. Deweloper zrzeka się praw do lokalu lub domu, a te z kolei przechodzą na kupującego. Z tego powodu to właśnie on jest zobowiązany do uiszczenia całej taksy notarialnej. W skład tej kwoty może wejść również sporządzanie aktu notarialnego oraz wniosku o otwarcie księgi notarialne dotyczące nieruchomości: to warto wiedziećPrzed podjęciem decyzji o zakupie domu, mieszkania lub lokalu z rynku pierwotnego należy sprawdzić, czy i kiedy możesz spodziewać się dodatkowych kosztów – bądź na to wszelkie wątpliwości rozwiej już na początku, na przykład podczas ustalania szczegółów współpracy z deweloperem. | 8 min. czytania Umowa deweloperska z pewnością okaże się niezbędna jeśli przymierzasz się do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Ten dokument określa prawa i obowiązki dewelopera i kupującego oraz gwarantuje, że deweloper wywiąże się ze swoich zobowiązań. Z reguły jest bardzo rozbudowana, gdyż w interesie obu stron leży jak najbardziej szczegółowe uregulowanie objętych nią kwestii. Jakie dokładnie prawa wynikają z podpisania umowy deweloperskiej? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy jej sporządzaniu. Z tego artykułu dowiesz się: Umowa deweloperska - co to jest? Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Co powinna zawierać umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Ile kosztuje umowa deweloperska? Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Więcej Wybrałeś wymarzone mieszkanie i uruchamiasz procedurę kredytu hipotecznego? Możliwe, że Twoje mieszkania zostanie oddane do użytkowania dopiero za jakiś czas. Podstawa to zatem spisanie umowy lokatorskiej. Sprawdź, jak zrobić to zgodnie z prawem. Umowa deweloperska - co to jest? Zastanawiasz się co to jest umowa deweloperska? Już spieszymy z odpowiedzią. To dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Przytoczona definicja sprowadza się głównie do przeniesienia praw własności mieszkania, jednak równie dobrze umowa deweloperska może dotyczyć domu jednorodzinnego czy też użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska nakłada także pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości. Podpisując ją, zobowiązuje się on przede wszystkim do zapłaty wynagrodzenia. Warto przy tym wiedzieć, że ustawa regulująca umowę deweloperską, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zakłada, że nabywcą może być tylko osoba fizyczna. Umowa deweloperska - na czym polega? Umowa deweloperska polega przede wszystkim na zobowiązaniu się dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w zamian za uiszczenie określonej opłaty. W skrócie: deweloper w umowie gwarantuje, że przekaże nieruchomość osobie, która zdecydowała się ją kupić i za nią zapłaci. Przekazanie to pociąga za sobą pełne konsekwencje prawne, tj. po uiszczenia opłaty to nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Umowa deweloperska - prawa i obowiązki wynikające z jej podpisania Umowa deweloperska pociąga za sobą zarówno prawa, jak i obowiązki, które dotyczą obu stron, tj. dewelopera i nabywcy nieruchomości. Podstawowy obowiązek dewelopera to przekazanie nieruchomości w stanie, który został wskazany w umowie. Obowiązek dotyczący nabywcy to uiszczenie zapłaty w określonej kwocie i wyznaczonym terminie. A jakie prawa ma każda ze stron? Nabywca zyskuje zaś prawo własności nieruchomości. Co istotne niektóre zapisy w umowie deweloperskiej określane są jako klauzule niedozwolone, czyli niezgodne z prawem. Co się może do nich zaliczać? Będzie to chociażby waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej, brak możliwości od jej odstąpienia czy też brak kar umownych. Dlaczego brak kar umownych w umowie deweloperskiej jest niezgodny z prawem? Wówczas deweloper może zwlekać z przekazaniem nieruchomości bez poniesienia żadnych konsekwencji, co stawia nabywcę w bardzo niekorzystnej sytuacji. Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Jak się okazuje umowa deweloperska jest obowiązkowa jeśli decydujesz się na zakup nieruchomości od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego. Jest to pierwszy etap, który oficjalnie potwierdza Twój wybór. Umowę należy podpisać u notariusza. Co więcej, umowa deweloperska okaże się niezbędna, gdy chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Jak wygląda umowa deweloperska? W umowie muszą zostać wyszczególnione informacje o nieruchomości, w tym: powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, ewentualnie istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności. Starannie należy doprecyzować także wszystkie postanowienia dotyczące mieszkania czy domu: określić położenie domu na działce lub mieszkania w budynku, wskazać powierzchnię i układ pomieszczeń, sposób dokonania pomiaru powierzchni lokalu po zakończeniu budowy, zakres i standard prac wykończeniowych. W umowie należy również określić termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych i termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Muszą znaleźć się w niej informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz określenie wysokości kar umownych. Zakres informacji, jakie muszą zostać zawarte w umowie, wymienione są w ustawie. Zapoznanie się z nią jest kluczowe. Gdyby umowa nie zawierała którejkolwiek z nich, nabywca może od umowy odstąpić w nieprzekraczalnym terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Wzór umowy deweloperskiej znaleźć można w sieci, niemniej zawsze warto skonsultować go z prawnikiem. Na co zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską? Przede wszystkim warto dokładnie zweryfikować, czy umowa deweloperska zawiera wszystkie niezbędne dane. Wiesz już, co powinno się w niej znaleźć więc warto abyś to sobie wypunktował. Brak istotnych elementów może stanowić powód do zerwania umowy. Przyjrzyj się zwłaszcza terminom - to one odgrywają istotną rolę. A na co uważać podpisując umowę deweloperską? Na wspomniane już klauzule niedozwolone. Jeśli masz wątpliwości, czy dany zapis jest dla Ciebie korzystny, wstrzymaj się. Zawsze możesz skonsultować zapisy umowy u prawnika. Ile kosztuje umowa deweloperska? Sporządzenie umowy deweloperskiej pociąga za sobą pewne koszty. Ile dokładnie wynoszą i kto powinien je ponieść? Wśród kosztów należy uwzględnić opłaty notarialne, a także koszty wypisu i wieczystoksięgowe. Te drugie koszty nie powinny okazać się zbyt obciążające - opłata za wpis do księgi wieczystej jest stała i sięga 150 złotych. Wypisu aktu notarialnego kosztuje zaś ok. 200-300 złotych. Z większymi kosztami trzeba się liczyć, gdy mowa o opłatach notarialnych. Na szczęście nie musisz ponosić całości tych opłat. Zgodnie z ustawą deweloper i nabywca nieruchomości powinni je między sobą podzielić. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie: Koszty okołokredytowe – wszystko, co musisz wiedzieć! Umowa deweloperska a opłaty notarialne Umowa deweloperska u notariusza to konieczność. Niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Opłata notarialna nie należy do niskich tym bardziej, że zależna jest od wartości nieruchomości, a raczej od ceny zakupu mieszkania. Co jednak istotne, jej maksymalna kwota nie może przekroczyć 1000 złotych. Koszt notarialny w przypadku zakupu nieruchomości powyżej 2000000 to bowiem koszt 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice? Umowa deweloperska a przedwstępna to pojęcie, które warto rozróżnić. Wbrew pozorom nie są tym samym i nie można sporządzić umowy przedwstępnej zamiast deweloperskiej (przynajmniej nie w każdym przypadku). Kiedy umowa deweloperska a kiedy przedwstępna okaże się konieczna? Przede wszystkim warto wiedzieć, że podpisanie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkowe. Co więcej, strony mogą dowolnie negocjować jej zapisy. Nie ma zatem regulacji prawnej, która nakazywałaby zawrzeć w umowie przedwstępnej określone informacji. Deweloperzy starają się wykorzystywać ten fakt i celowo pomijają umowę deweloperską, która nakłada na nich sporo obowiązków i ograniczeń. Umowa deweloperska bazuje zazwyczaj na założeniu, że nieruchomość nie została jeszcze wybudowana, dlatego też nie można jeszcze podpisać umowy sprzedaży. Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny - co warto wiedzieć? Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to prawdopodobnie będziesz musiał podpisać umowę deweloperską. Może się bowiem okazać, że wymaga tego bank. Co jednak zrobić w sytuacji, gdy nie masz pewności, że bank przyzna Ci finansowanie? Wówczas w umowie warto dodać prawo odstąpienia. Zgodnie z tym umowa zostanie rozwiązana jeśli bank nie przyzna Ci kredytu. Warto o tym pamiętać, ponieważ jest to dla Ciebie istotne zabezpieczenie. Nie chcesz przecież zostać bez kredytu i z zobowiązaniem dotyczącym zakupu nieruchomości, na którą nie masz środków. Co jednak musisz zrobić w pierwszej kolejności, czyli najpierw kredyt czy umowa deweloperska? Umowa deweloperska powinna zostać podpisana przed kredytem. Więcej informacji: Odstąpienie od umowy deweloperskiej - czy jest możliwe? Podpisałeś umowę deweloperską, ale zmieniłeś zdanie? Co teraz? Czy masz w ogóle możliwość odstąpienia od umowy? To zależy. Musisz dokładnie sprawdzić, czy istnieją przepisy, na które możesz się powołać. Jeśli w umowie nie został zawarty choć jeden zapis, który nakazuje uwzględnić Ustawa, to najprawdopodobniej prawo będzie po Twojej stronie i bez żadnych konsekwencji możesz odstąpić od umowy deweloperskiej. Jeśli jednak nie znajdziesz podstawy prawnej, na którą możesz się powołać, to najpewniej jedyne rozwiązanie to wypowiedzenie umowy i uregulowanie kosztów, np. kar umownych lub odszkodowania. Ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż (nabycie od dewelopera): Informacje ogólne Umowę deweloperską określa ustawa z dnia roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( z 2017r. poz. 1648) w skrócie która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich . Według art. 9 Ustawy o własności lokali ( z 2015 r. z zmianami ) w skrócie odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Umowa o wzniesieniu budynku różni się więc od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym ,że do ważności umowy o wzniesienie budynku konieczne jest , aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz umowa była zawarta w formie aktu notarialnego a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Takich wymagań co do gruntu nie musi spełniać deweloper co wynika z art. 3 zawierającego definicję umowy deweloperskiej. Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Ustawa deweloperska wprowadziła tzw. Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych do których należą: obligatoryjne założenie dla każdej inwestycji deweloperskiej bankowego rachunku powierniczego ( otwartego lub zamkniętego), obligatoryjną formę umowy deweloperskiej- akt notarialny dostęp do informacji na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku lub sąsiednich nieruchomości przez tzw. Prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera do osobnej masy upadłości z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali lb domów jednorodzinnych. Umowa deweloperska w formie notarialnej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności. Zastrzeżona forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę deweloperską ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści prospektu informacyjnego sporządzonego uprzednio przez dewelopera i ewentualnego podkreślenia w akcie notarialnym tych elementów umowy które są odmienne od informacji przedstawionych w prospekcie. Według treści art. 26 deweloper jest obciążony połową taksy notarialnej za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarcie umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postepowaniu wieczystoksięgowym. Dokumenty wymagane u notariusza (dowód osobisty lub paszport) odpis księgi wieczystej zaświadczenie o samodzielności lokalu rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal rzut kondygnacji budynku, na której znajduję się pomieszczenie przynależne decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostatecznościlub zaświadczeniem o ostateczności protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcąjest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały(np. spółka z spółka akcyjna) podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela(np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny) wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej) zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany odpis KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej dewelopera– w zależności od jego formy prawnej wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa, jeżeli którakolwiek ze stron ma być reprezentowanaprzez pełnomocnika